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滬港地產發展簡史

上海
市場化的上海房地產產業,初期為90年代中期,以港資為代表的少量房地產開發為先導。從2000年起,,本土的房地產力量開始崛起,開始一個城市的產業史。

跟隨政府宏觀調整節奏,經歷了2000-2004年的起步期,2005第一次宏觀調控及蕭條期,2006-2007恢復期,2008年第二次宏觀調控蕭條期,2009-2011年高潮期,2012年第三次宏觀調控……地價有起落,房價基本向上。
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房地產業兩個最重要的因素:土地和資金,在這十余年間也跟隨演變進化。

土地從劃撥、協商轉讓、掛牌公示到招投標,連溝地都有嘗試。

資金從銀行貸款為主,到自有資金、銀行貸款、信託基金,到國內外股市上市融資。

期間先後湧現的房地產企業包括仁恒、世貿、綠地、複地、大華、萬科、金地、華潤、龍湖、綠城、九龍倉…..

 

香港

地產業在香港已有悠久的歷史。1841年英國佔領香港後即開始拍賣土地,並逐步形成和確立香港的地權制度和土地批租制度,從而揭開近現代香港地產業的發展歷史。不過,直到二次大戰前,香港地產業基本上仍處於萌芽起步之中。

值得借鑒和對比的是從60年代末至今,香港地產業經曆了四次迴圈週期。

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第一次從1968年起步,在67暴動平息後,秩序和經濟開始恢復,並受到熱錢流入、股市急升和新市鎮開發等利好因素的刺激,地產業再現繁榮,可惜好景不長,1973年至1974年間接連受到股市崩潰、中東石油危機的衝擊,地產業又陷入另一次低潮。

第二次循環從1975年起步,當時由於人口持續增長、經濟繁榮和中國的改革開放政策的影響,地產業呈現了戰後以來空前繁榮景象,到1981年中達巔峰狀態,地價、樓價、租金相繼創歷史紀錄,投機熾熱。這時,世界經濟衰退已令香港經濟不景氣,利率持續高企,港元不斷貶值,內部消費萎縮,公司利潤下降,其後更爆發銀行危機,而香港前途問題亦已逐漸提上議事日程。在這一系列因素的衝擊下,徘徊不前的樓市終於掉頭下跌,釀成80年代初期的地產崩潰。

第三循環則是1984年,中英兩國政府經過長達22輪的艱苦談判之後,終於在北京正式簽訂了關於香港前途問題的《聯合聲明》。自此,香港步入1997年回歸中國的過渡時期。隨著政治前景的明朗、經濟的蓬勃發展,香港地產業進入新一輪迴圈週期的上升階段,時間長達逾10年之久,實際上已打破了戰後數十年來香港地產市道每八九年經歷一次週期的舊有規律。經過連續三輪升浪,終於在1997年迴歸後形成泡沫,房價達到頂峰。隨後而來的亞洲金融風暴,處於巔峰狀態的股市、地產連番暴跌,香港經濟經歷了戰後以來最嚴重的衰退。

第四輪循環 起步於2003年Sars期間,隨著中港關係的密切和國際金融資本的氾濫,房地產市場逐漸復甦,除在2008年美國金融海嘯略有跌幅,而後繼續回升,至2012年已全面超越1997年高點,標誌第四次循環達到高點。

目前港府正依據歷史的經驗,採取一系列措施冷卻樓市,因對美國結束量化寬鬆政策對本港經濟和樓市影響,避免再次“硬著陸”的風險。

香港的土地政策歷史悠久,自开埠之始,香港就开始实行土地批租制度,即土地所有权归英国王室所有,由港英政府代为掌管并向房地产开发商或土地使用者批租土地,开发商或使用者通过承租取得规定期限内的土地使用权,并向港英政府一次性交纳规定期限内的土地使用权出让金。批租的形式有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种,但主要是公开拍卖、公开招标两种形式。通过公开出让使土地商品化进入市场,这是香港土地政策的基础。

在資金籌措方面,香港地產商是幸運的,70年代初,香港证券市场进入有史以来的大牛市,呈现空前繁荣,大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市,得以充分利用股市功能,它们透过公开发售新股、配股,或将股票向银行按揭贷款,筹集大量资金去拓展业务,或在股市中收购兼并,迅速壮大公司的资产规模,实力作三级跳。逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间,香港地产业形成群雄并起的局面。

香港先後出現了置地、太古、怡和、九龍倉、長實、新鴻基、新世界發展、恒基等著名地產商……各企業對市場的對策及對政商關係變化的判斷對企業發展產生了巨大影響。

部分資料來源:
上海統計年鑒2013
《香港地产业百年》作者:冯邦彦
香港地政總署網站

 

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