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商業建築設計——一切為了“看得見、易到達”(下)

一切為了“看得見、易到達”,不僅適用于商業街鋪和商業綜合體,同樣也適用于商業綜合體內部。

以上海區位相鄰的兩個商業綜合體為例。

浦東新嘉里城VS證大喜馬拉雅

商業設施的外部的“看得見、易到達”:

浦東嘉里城位於花木路,芳甸路口。喜馬拉雅中心位於芳甸路梅花路/櫻花路口。

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對於軌道交通,兩物業均靠近軌道交通7號線終點站,跨區域可達性應都不錯。
但是浦東嘉里城於地鐵7號線更無縫接駁,喜馬拉雅要穿過芳甸路地道才到達,不夠直接和顯眼。
——軌道尺度的“看得見、易到達”嘉里城勝出;

kerry-view(注意對比本圖和下圖,同一拍攝時間的的人車流密集情況)

對於汽車來說,芳甸路/花木路口車流量最大,梅花路/櫻花路是通向居住區的支路。因此路經浦東嘉里城的跨區域車流量會大於喜馬拉雅中心的車流量。浦東嘉里城的跨區域曝光量更大。
——汽車尺度的“看得見、易到達”嘉里城勝出,浦東嘉里城勝出;

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對於行人來說,花木路和芳甸路寬且車速快,跨域困難,對行人並不友好。喜馬拉雅中心由於有四條道路環繞,且梅花、石棉、櫻花路較窄,並靠近居民區。對於行人來說,樂於穿越較窄的街道而不是較寬的街道。

——行人尺度的“看得見、易到達”喜馬拉雅中心勝出;

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喜馬拉雅中心是著名建築作品,具有強烈的個性和藝術氛圍。從過目不忘、個性鮮明,更勝浦東嘉里城一籌。

——建築形象的“看得見、記得住”喜馬拉雅中心勝出;

四個外部要素,兩者各占一半,可謂高手相逢,打個平手。浦東嘉里城因為能獲取更多“跨區域消費的注意”並輕鬆到達而對挖掘“跨區域”客源勝出。而喜馬拉雅的優勢在“吸引周邊社區客源”“人行到達便利”兩者正好互補?

 

  • “看得見、可到達”不僅適用于商業綜合體外部,對商業綜合體的內部具有同樣重要的影響。

在商業綜合體內部,影響每個鋪位“曝光量”的因素和街鋪是一樣的。唯一區別是在“更高樓層”。現有的一整套對付“高樓層”商鋪的措施,出發點都是為克服豎向因素對“看得見、易到達”阻礙。在此就不再贅述。

浦東嘉里城(http://www.kerryparkside.com/index.php/zh/)是包含商業、酒店、辦公、酒店式公寓的商業綜合體:

浦東嘉里城是以內院為中心的單邊間或雙邊商鋪室內步行街,並刻意形成曲折,當然空間也變得輕鬆和豐富。
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透過單邊街的落地外窗可以判斷出建築的大致結購,心中有底環繞一圈,不會迷路、可看到其他店鋪的招牌和LOGO;

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(彎曲和共享空間增加內部商鋪“曝光度”)

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(浦東嘉里城直接與軌道9號線無縫接駁,使得無自駕車跨區人流到達容易、發現容易。)
在香港,採用類似佈局的有分別于1998、2003年竣工的國際金融中心一、二期(http://www.ifc.com.hk/tc/index.html)

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2008年開幕的“荃新天地一期”(http://www.citywalk.com.hk/site/about)等。對於港資企業來說,應用的都是多次被證明適用的商業模式,具有較高的成功率和較快的“養成”期。

對於港資企業來說,應用的都是多次被證明適用的商業模式,具有較高的成功率和較短的“養成”期。

 

喜馬拉雅中心嚴格的說是偏重文化、娛樂、酒店的商業綜合體,所以在籌建、設計時的關注度和通常的商業設施不同。
所以不能完全用商業策略來判斷其成敗。但是因為區位相近,對於在其中運營常規商家,是難得的“對照組”來觀察分析的。
除喜馬拉雅美術館和大觀舞臺在3-4層外,常規商業主要分別在B2、B1和1層及5-7層.中心的商業設施以中庭和商業街組成。
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在首層,由於酒店和標誌性的”无极场”佔用了2/3的空間。藝術館寧靜思考的氣氛,與向外界傳遞商業氛圍有一定矛盾。“無極場”中斷了商業介面的連續。

最重要的商業中庭位於南側,是理性冷靜的方形共享空間,照明夢幻,有助跨層交流。

sima-interview2sima-interview地下一層和二層的商業街以餐飲為主,但內街段缺乏共享空間,不易看到商業的全貌,路過人流可能錯過背街和其他樓層的店面。

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7號線終點站花木路站的“3號出口”在中心西北角,但現場感覺引導和展示都不夠強烈,在商業街內也缺乏強烈引導和暗示這兒是無縫接駁地鐵;從3號線出口也感受不到即將進入一個激動人心的建築名作。最重要的這個入口的“看得見”可以繼續加強。

隨機訪問的商家說:“人流還不太旺。”這應該是每個大型的、非”倒模商業“必經的“養成”之路。

“城·雙城對“觀點:

商業設計的問題,核心是“交通、可識別和業態組合”。前兩個是規劃師、建築師的本份,也只有做好這兩個基礎,才為“業態組合(即招商)”創造出競爭力。畢竟,任何的商業都是靠“人氣”支持的。先有“人流”才有“錢流”。

商業建築設計——一切為了“看得見、易到達”!商場和商鋪都一樣。

資料來源:

互聯網及

浦東嘉里城官網(http://www.kerryparkside.com/index.php/zh/)

喜馬拉雅中心官網(http://www.zendaihimalayas.com/event.asp)

 

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