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转载:香港人为什么不疯狂买车?
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天时:真的过剩?什么更剩?

如同“中国制造”的命运一样,中国房地产用了十来年的时间,填补了前45年的房荒,到了要自我了结的关口?


宏观地看,目前已经形成的存量:

2014年,中国家庭数量达4.3亿户,每户3.02人*,全国家庭已达到套均面积100平米住宅的“安居”目标(和德国差不多、是美国的1/3)?

 

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重点将转向“乐业”?

除了制造业外,更“先进”的“乐业”载体是商业、办公。

网上警示不断,各大城市的人均商办面积也达到2-3平米,据说也已经饱和?

 

业界目前较为认可的“住、商、办”人均面积**比例为,30平米:1.5平米:1.0平米

在一二线城市中,起点就是“50住宅:50商办”新建项目越来越多,可以看出,真正过剩的将是什么。

 

能消化存量还是靠住宅?人均33平米中:

人均10平米的住房,通常在老城区,在2000年前建造。区位较好,品质和物管较差。

如果经济发展持续,有拆迁重建的需求,是继续“安居”的目标?

人均23平米的住房,通常在新城区,在2000年后建造。区位较差,品质和物管较好;但产业、交通、商业配套不足。

在市场低迷时,正应以聚焦“乐业”方式,促销新区存量住宅?

 

住宅除了1/3的旧改“安居”需求外, 还存在如下需求增量:

增量1:预计2040年,中国的家庭户数量将跨上5亿户台阶***,并长期保持这一数据。

增量2:“成功经营”的城市将净流入人口,带来新的居住需求。

增量3:放开2胎政策,将使户型结构需求发生变化、原有户型适宜性降低,需要换房;也加大新增家庭数量需求。

 

而“乐业”的需求增量呢?

网购、SOHO的冲击……投资商/开发商或还要多做“改善交通”、”培育体验式消费供应商”的功课,否则将无商可招?

 

资料来源:

*《中国家庭发展报告2014》http://wenku.baidu.com/link?url=U6jOYzxDKhw4gQNVi01j6KO7Ov7dDCtf_Knq15Oh1x6rha33xMBkPb_-Jkr1rTUYu53ixTXgMPgMOE3AdfCdlk8YSHC3vA8wmxgmCHt1l0C

**2014年城市投资价值研究 人均商业面积的探究和反思 http://cq.winshang.com/news-253201.html

**2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告 http://house.chinadaily.com.cn/2014-07/08/content_17665208.htm

***《2014—2020年:中国房地产市场需求的中长期分析》 http://www.realestate.cei.gov.cn/file/br.aspx?id=20141022103238

 

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“城·雙城對“观点:中国目前的“过剩”,是城市发育不完善背景下,低性价比、雷同产品的过剩。只是正常的市场调节资源。真正致力美好生活的住商办产品,还远远不够。绝非行业的末日。

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