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人和:为啥设计?

我们通常都是说为人设计。可是当设计目标变成设计任务书后,就会忘记了?

 

例如:一个15万平米建筑面积项目,任务书是用地5万平、容积率3.0,建筑面积15万、商办和住宅各7.5万。(大致是近来规划的底线:商住比五五开。)

建筑师眼中就自动分解为:5栋2梯4户百米住宅,一个社区级商业中心,一栋25层每层1500平百米写字楼或SOHO。

这大致算常规的项目了,建筑师都觉得简单?

 

接下就是比较流线、空间、立面。有市场意识的会算下账,比较下那种产品更抵卖,想法多挤点出来。

 

这就是设计的目标了吗?

 

如果,建筑师将任务书的面积指标分解为使用人数,会使思考问题的方式和设计的结果不一样吗?

 

通过人均建筑面积*,住宅soho30平米/人、商业1.25平米/人、办公10平米/人,计算使用人数。

将一个15万平米建筑面积项目,以使用人数、高频时段(而不是面积)来表达,如下表:

面积和人数
低商须导入30000人消费?这不是个小数。

 

假设住宅750套住宅和3.75万soho全销售的话(相对好销和入住),潜在驻地消费人口最多为2500+3750=6250人可以帮衬消费。这样还需要从项目外导入30000-6250=23750人。

(*上述计算标准可能不准确,且实际使用时有波峰波谷,但为说明思考方式,大致以此转换为使用人数。)

 

哪去弄这些人来?如果周边是空地,或者连开发商拿地时也没想好这个问题,就麻烦了。

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如本站前文“天时:真的过剩?什么更剩?”,低商是最难去化的,即回报最差的。如果不能用“拖字诀”,该怎么办呢?

 

弄这些人来,本来是“先有鸡还是先有蛋”的问题,如果招商经营得好,自然就有人来的?

 

但前提条件是“来得了——易到达”。“来客数”是“提袋率”的基数。这是规划师和建筑师的职责。通行能力对比

上图显示,导入人口方式首选是轨道交通;其次是步行、自行车和巴士;我们使用最多的自驾车(建设地下车库),低效高成本,反而是最差的选择。

 

性价比最高的导入方式是步行和自行车!!!  “唯利是图”的开发商意识到了吗?

 

至少还需要23750人帮衬的商业中心,如果没有轨道交通,应该首选为周边人群提供步行300米(负重步行最大距离)5-6分钟到达,或2公里内自行车5-6分钟到达的便利,这样大致能在一小时内(12:00-13:00和18:00-19:00)导入能支撑37500平商业的消费人口。

 

如果周边没有足够人口,又不能用轨道或巴士保证必要的通行到达能力,不是城市规划就是商业选址的错误。有再好的经营和招商都会是难盈利的?这就是家乐福必须开班车的原因。

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现在的城市规划、建筑设计真的关心这些基础但可以说是关乎商业的生死问题吗?

 

如果不是为老弱病残“穷”而设计,只是为“意义”或少数人而设计可以无视……可惜,“来客数”是“提袋率”的基数。0乘以100%也等于0.

 

暂时推导到这里。但已经隐约觉得,“为满足任务书建筑面积而设计”,和“为满足任务书建筑面积所对应的人数而设计”,设计出发点和设计成果将有很大的不同。

 


 

“城·雙城對“觀點:以建筑面积为目标,规划师、建筑师眼里是无生命的墙、柱、梁;转化为充满其间的人群后,设计的目标结构和结果会有本质的不同。

(本文图片均来自互联网)

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