我們通常都是說為人設計。可是當設計目標變成設計任務書後，就會忘記了？

例如：一個15萬平米建築面積項目，任務書是用地5萬平、容積率3.0，建築面積15萬、商辦和住宅各7.5萬。（大致是近來規劃的底線：商住比五五開。）

建築師眼中就自動分解為：5棟2梯4戶百米住宅，一個社區級商業中心，一棟25層每層1500平百米寫字樓或SOHO。

這大致算常規的項目了，建築師都覺得簡單？

接下就是比較流線、空間、立面。有市場意識的會算下賬，比較下那種產品更抵賣，想法多擠點出來。

這就是設計的目標了嗎？

如果，建築師將任務書的面積指標分解為使用人數，會使思考問題的方式和設計的結果不一樣嗎？

通過人均建築面積*，住宅soho30平米/人、商業1.25平米/人、辦公10平米/人，計算使用人數。

將一個15萬平米建築面積項目，以使用人數、高頻時段（而不是面積）來表達，如下表：

低商須導入30000人消費？這不是個小數。

假設住宅750套住宅和3.75萬soho全銷售的話（相對好銷和入住），潛在駐地消費人口最多為2500+3750=6250人可以幫襯消費。這樣還需要從項目外導入30000-6250=23750人。

（*上述計算標準可能不準確，且實際使用時有波峰波谷，但為說明思考方式，大致以此轉換為使用人數。）

哪去弄這些人來？如果周邊是空地，或者連開發商拿地時也沒想好這個問題，就麻煩了。

如本站前文“天時：真的過剩？什麼更剩？”，低商是最難去化的，即回報最差的。如果不能用“拖字訣”，該怎麼辦呢？

弄這些人來，本來是“先有雞還是先有蛋”的問題，如果招商經營得好，自然就有人來的？

但前提條件是“來得了——易到達”。“來客數”是“提袋率”的基數。這是規劃師和建築師的職責。

上圖顯示，導入人口方式首選是軌道交通；其次是步行、自行車和巴士；我們使用最多的自駕車（建設地下車庫），低效高成本，反而是最差的選擇。

性價比最高的導入方式是步行和自行車!!!  “唯利是圖”的開發商意識到了嗎？

至少還需要23750人幫襯的商業中心，如果沒有軌道交通，應該首選為周邊人群提供步行300米（負重步行最大距離）5-6分鐘到達，或2公里內自行車5-6分鐘到達的便利，這樣大致能在一小時內(12：00-13：00和18：00-19：00)導入能支撐37500平商業的消費人口。

如果周邊沒有足夠人口，又不能用軌道或巴士保證必要的通行到達能力，不是城市規劃就是商業選址的錯誤。有再好的經營和招商都會是難盈利的？這就是家樂福必須開班車的原因。

現在的城市規劃、建築設計真的關心這些基礎但可以說是關乎商業的生死問題嗎？

暫時推導到這裡。但已經隱約覺得，“為滿足任務書建築面積而設計”，和“為滿足任務書建築面積所對應的人數而設計”，設計出發點和設計成果將有很大的不同。

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“城·雙城對“觀點：以建築面積為目標，規劃師、建築師眼裡是無生命的牆、柱、梁；轉化為充滿其間的人群後，設計的目標結構和結果會有本質的不同。

（本文圖片均來自互聯網）

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