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粉筆線的種類

在房地產開發行業,這根粉筆線不是遇到問題時再劃的——–那時巨額資金早已投入,已經來不及了。

必須在一開始就請合適的人畫出這根封筆線—–決定地產項目成敗的關鍵。

7.15-Presentation-WHAT-WHY-HOW這幾根線大致劃在What(戰略目標)和How(戰術動作)處:

在戰略上,:

  1. 當地政府的發展戰略和規劃方向:在中國大陸,政府作為影響市場的最重要力量,了解、支持至少不直接抗拒其城市發展戰略和規劃意圖,將減少開發阻力,達成雙贏。這部分資訊主要來自政府決策者、規劃建設管理部門。某些時候、優秀開發商的投資能力、過往經驗及公關能力會對政府有一定影響力。
  2. 當地消費者的需求和購買能力:提供客戶需要又賣得的物業,是創造利潤的基礎。開發商的負責營銷副及市場策劃團隊擔負此項任務。
  3. 開發商資金狀況和期望回報:這是最核心的因素。房地產行業是資金密集性行業。在融資渠道有限的情況下,選擇與資金能力和回報期望相匹配的開發業態是項目成敗的關鍵。通常由董事長或總經理負責資金的籌措和運作。
  4. 具有普遍意義的政治、市場和技術準則:這是企業在長期開發中積累並不斷更新的一系列清規戒律,並不斷升級,也不斷吸收行業的創新和潮流趨勢。這部分資訊積累主要來自開發商的政商、營銷、設計、工程、造價部門和外包的市場策劃、規劃設計、設備供應商、物業管理商。這些準則合併,也會影響戰略決策的最終結果。

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在確定基本正確開發的戰略目標後,需要切實的戰術來保障達成:

  1. 當地風俗和生活習慣:房地產的重要特徵是“不動”,當地氣候、消費能力、飲食娛樂嗜好、風水禁忌都影響開發目標,需要適當修正。並逐步適度引入流行的生活元素。這些資訊主要來開發商的市場營銷部門和外包的市場策劃、規劃設計、設備供應商、物業管理商。
  2. 當地法規和技術規範:由於地域廣闊,各地在中國國家法律規範的基礎上,有一系列本地特定地方法規和技術規範。恰當遵守執行才能達成合規順利開發目標。這些資訊來源于當地規劃局、建委、消防、人防、交通、測繪等部門,和當地的市場策劃、規劃設計、設備供應商、物業管理商。
  3. 開發商團隊及其服務供應商的執行能力:成熟開發商會根據自己的資金能力、工期、施工技術水平和設備材料供應能力確定力所能及的目標,避免因能力、技術和時間限制出現不合格產品,無法完成銷售或引發訴訟。

“城·雙城對“觀點:上述各點,一般越靠前對項目成敗影響的權重越大。各級決策者宜有清晰的“層面”決策權。我們相信,在每一層面的決策中,一定存在一個最具決定性的因素(那根線)。挑出這個線並突破它,是決策者(司令)最重要的任務!而其他次要因素,則交由專業團隊(參謀長)判斷和推進,將利於項目“戰略”的正確和“戰術”的多樣和精細。

 

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