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转载:香港人为什么不疯狂买车?
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商業建築設計——一切為了“看得見、易到達”(上)

商業建築設計有不多的、適應於不同成熟度地段的、被證明可行的營運模式。例如:專業市場、大賣場、mall、商業街區等。

但是不管是採用什麼業態,唯一不變的原則或者說是判斷的底線只有一個——尽可能被看見,銷售的行話叫“曝光面”。

我們在規劃設計低層街鋪時,“曝光面”被營銷部門提的最多。即盡可能將街鋪直接面對城市道路。在他們看來,這樣的街鋪才能賣掉或租個好價錢。對於準備大量賣掉的街鋪,選擇規劃方案的原則更是——那個方案直接臨街多,就選那個方案。

而且,這個臨街,是指有汽車通行的街。

這和建築師信奉的內街,人性、舒適,完全不是一個路子。十年了,在試圖說服“營銷部門”的時候,對方總是說,在我們這,內街都死得很慘。營銷開始說的時候,還有些猶豫。越到後來,案例越來越多,底氣越來越足。

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觀察後逐漸明白,商業的存活和發展,尤其在早期,不是取決于目標性人流,這是存量,不足以養活商鋪。而是截留住隨機路過的人流,搶走邊甚至跨區域競爭對手的客源,並將他變為回頭客。在私家車時代,更是如此。

我們都有在外辦事遊玩,打算吃飯的經驗。在商業街區,邊開車邊找店,突然看到還對胃口的餐廳,有正好有停車場或停車位,就會很高興地就近停車入內。在不熟悉的地區,甚至已門外停車量和店內顧客的多少決定選擇。

從這個過程分析,這家餐廳能做成這單生意的條件:車路過+看上去合口味+不太遠能停車。這個流程基本符合所以駕車的隨機人流,不管在城鄉結合部還是城市中心區。而這部分人隨機人流,又是克服距離感最容易,消費能力最強的潛在回頭客流。

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因此,不管步行者怎么厭惡在擁擠人群中前進的車輛,商家確必須讓這些車流看見並易于停下。直到這個街區成為無可選擇的城市中心,才能開闢成步行街,或室內街。因此,非核心區的商業街區養成期,千萬要晚些再玩步行街。

因此,商業街區的規劃策略就是:早期路網毛細化的小街區+預留後期多層商業(先作為廣場、停車場)。直到街區成為區域中心後,再關閉一些道路,成為步行街和步行廣場。並興建多層商業。當然,這個街區劃分就比較講究了,要考慮動態開發因素、還有街鋪業態所需進深也會隨著商業成熟有所變化。

餐廳如此,超市、mall、KTV或酒店也是這樣嗎?

開車路過,看不到這 兒有超市、mall你會減速、找入口、停車進入嗎?這次你不進入,還有下次的生意嗎?在網上定好酒店、KTV,在路上繞圈子找不到,你和你的朋友,都需要停車下來打電話問前臺地址,你下次還願意再來嗎?

“看不見”就不能“易到達”,“看見了”還得創造條件“易到達”。這些不就正是規劃師和建築師能做到嗎?

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“城·雙城對“觀點:

被人看到,被車看到,最好在飛機上、衛星上也能看到。

“被看到”至少還有機會,“看不到”連機會都沒有了。正如世界進入了“眼球經濟”。

 

這樣,就從街鋪的曝光面,說道了整個商業設施的“看得見”和“易到達”。

(待續……)

 

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