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转载:香港人为什么不疯狂买车?
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盈利基本功:排好停車位(上)

房地產業主大致可以分為兩類:公營機構和私人機構。

全世界都一樣。公營物業沒有最終的所有者,好大喜功,建造階段聚焦“意義”,經營階段缺乏盈利動力,最終大部分靠壟斷和財政支撐。

沒有自我造血能力,就不能繁衍發展。一個不能不斷自我生長的市場,不適合“靠手藝生存”的市場化公司。

因此,可持續發展的領域在私有化房地產市——從上市公司到合夥人企業。他們有明確所有權,自主投資控制風險;若盈利則擴大用於發展。這才是有生命力的生態圈。

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這個圈子里最基礎的邏輯是投入產出比:前期的全部建設成本要靠銷售收回盈利;或者,攤銷在折舊成本里,靠租金回收盈利。私人物業是“造錢”的機器。而這個即使是上升的房地產市場中,並不是每臺造錢的機器最後都“造”出錢來了。“爛尾樓”、”鬼城”就是“糟錢”的機器。

 

開發商總經理不懂“造錢”的原理,不知道怎樣盈利,一定是不行的。

而設計一個“造錢”機器的規劃師和建築師,可以不懂這個原理,只懂“技術”、“藝術”和“哲學”就可以嗎?

—–-“兵”可以、“將”勉強可以、“帥”不可以。因為,“活下來”遠重要于”好看”。不懂“造錢”原理的“帥”帶領的規劃設計隊伍,可能會跑不少冤枉路。

就如同工業設計院中,要設計一間工廠,不是“工藝”而是“建築”擔任項目設總一样不靠谱。

 

那有“造錢”使命的規劃和建築設計中,無論在那個階段,都不能迴避的技术基本功是什麼呢?

先做個類比:

人體是细胞、组织、器官、系统這四大層次組成,本質是“功能體”+“連接體”=“上一級層次”。例如,器官的功能是:能量進,廢物出,讓人活著,做想做的事;如果沒有血管,氧氣和能量就無法到達,器官就會死亡。

器官各有不同,壞了一個別的不一定死,人也還能活;但血管壞了,器官一定死掉。

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(延伸閱讀:人类为何相对于哺乳动物长寿?发生在我们身上的秘密

 

物業其實也是一樣——從一個衣帽間、到一間餐廳、方圓數平方米的規劃,物業的各級組合,要發揮其為人服務功能。 其本質都是“功能體”+”連接體”。即“功能”+“交通”。

主人或客人流線是“動脈”、服務或後勤流線是“靜脈”。客車是“動脈”、貨車是“靜脈”。公路鐵路是”動脈”也是”靜脈”、水電氣是”動脈”、雨污垃圾是”靜脈”……“衣帽間、餐廳、街區……”是“器官”。

 

物業要“造錢”,無非是1.“器官”是市場需要和喜歡的,保證能賣出;2.在優良的血管系統上,建盡可能多的盈利“器官”,保證多賺錢。

物業就是“器官+ 血管”,就是“功能+交通”,就是“車+車庫”?

好賣的物業,就是一個“停好車、多停車”的停車庫?

“停好車”包括——車好,車庫也要好、要美;

“多停車”包括——在買家接受的情況下,尽可能多些車位。

 

先拿“豪布斯卡” 打個比方:

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公寓是業主買的”車+車庫”(別墅則是”車+車場”);酒店式公寓、酒店、商場、寫字樓是業主買來後租給”下家”的”車+車庫”。

賣方希望:最快時間、以最高的價格、賣或租最多、看上去夠好、夠美的、最賺錢的“車+車庫”。

而買方希望:最快時間、以最低的價格、買或租最多、最好的、最美的、最省錢的“車+車庫”。

感受:

——好在買賣雙方的共同點多過對立點,成交的幾率還是比較大的。

——幸虧汽車產業今天是建築產業的明天,可以多比較多學習。

——但是汽車可以隨時換,房子造好了就不能隨便移,建築更難。

——如果有“物業進化輪”,普通住宅是最初級的“腔腸動物”(有口、没有肛门,消化后的残渣仍由口排出);“商用建築”是最高級的“哺乳動物”,具备入口、出口和動脈、靜脈齊備,以及“神经系统”了(建筑智能化)。“升級就是進化”。

 

因此,總圖設計——在濾去光鮮個性的表像背後,苦練停車位設計基本功,技巧包括但不限於”汽車庫設計規範”、心理學原理、美學原理、血液循環理輪……。先住老舊小區、在丙級寫字樓辦公、開車進核心商業區、停擁擠的車庫、逛沒人氣的商場、住不舒適的酒店…..牢記並規避教訓、再反向體驗,就有諸多感受和方向了。


 

米盧說:“(中國球員)……不知道怎樣踢球?向球門里踢!”

“城·雙城對“觀點:“新手,不知道怎樣做設計?——無趣地將汽車替換為市場需要的住宅、商鋪或寫字間,找到最多量排布方法,再有趣地使用商業模式、行為心理學、人體工程學、美學、營銷術……包裝出售。而老鳥,過程可以反過來。”

待续……

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