房地產業主大致可以分為兩類：公營機構和私人機構。
全世界都一樣。公營物業沒有最終的所有者，好大喜功，建造階段聚焦“意義”，經營階段缺乏盈利動力，最終大部分靠壟斷和財政支撐。
沒有自我造血能力，就不能繁衍發展。一個不能不斷自我生長的市場，不適合“靠手藝生存”的市場化公司。
因此，可持續發展的領域在私有化房地產市——從上市公司到合夥人企業。他們有明確所有權，自主投資控制風險；若盈利則擴大用於發展。這才是有生命力的生態圈。
這個圈子裡最基礎的邏輯是投入產出比：前期的全部建設成本要靠銷售收回盈利；或者，攤銷在折舊成本里，靠租金回收盈利。私人物業是“造錢”的機器。而這個即使是上升的房地產市場中，並不是每臺造錢的機器最後都“造”出錢來了。“爛尾樓”、”鬼城”就是“糟錢”的機器。
開發商總經理不懂“造錢”的原理，不知道怎樣盈利，一定是不行的。
而設計一個“造錢”機器的規劃師和建築師，可以不懂這個原理，只懂“技術”、“藝術”和“哲學”就可以嗎？
—–-“兵”可以、“將”勉強可以、“帥”不可以。因為，“活下來”遠重要於”好看”。不懂“造錢”原理的“帥”帶領的規劃設計隊伍，可能會跑不少冤枉路。
就如同工業設計院中，要設計一間工廠，不是“工藝”而是“建築”擔任項目設總一樣不靠譜。
那有“造錢”使命的規劃和建築設計中，無論在那個階段，都不能迴避的技術基本功是什麼呢？
先做個類比：
人體是細胞、組織、器官、系統這四大層次組成，本質是“功能體”+“連接體”=“上一級層次”。例如，器官的功能是：能量進，廢物出，讓人活著，做想做的事；如果沒有血管，氧氣和能量就無法到達，器官就會死亡。
器官各有不同，壞了一個別的不一定死，人也還能活；但血管壞了，器官一定死掉。
（延伸閱讀：人類為何相對於哺乳動物長壽？發生在我們身上的秘密）
物業其實也是一樣——從一個衣帽間、到一間餐廳、方圓數平方米的規劃，物業的各級組合，要發揮其為人服務功能。 其本質都是“功能體”+”連接體”。即“功能”+“交通”。
主人或客人流線是“動脈”、服務或後勤流線是“靜脈”。客車是“動脈”、貨車是“靜脈”。公路鐵路是”動脈”也是”靜脈”、水電氣是”動脈”、雨污垃圾是”靜脈”……“衣帽間、餐廳、街區……”是“器官”。
物業要“造錢”，無非是1.“器官”是市場需要和喜歡的，保證能賣出；2.在優良的血管系統上，建盡可能多的盈利“器官”，保證多賺錢。
物業就是“器官+ 血管”，就是“功能+交通”，就是“車+車庫”？
好賣的物業，就是一個“停好車、多停車”的停車庫？
“停好車”包括——車好，車庫也要好、要美；
“多停車”包括——在買家接受的情況下，儘可能多些車位。
先拿“豪布斯卡” 打個比方：
公寓是業主買的”車+車庫”（別墅則是”車+車場”）；酒店式公寓、酒店、商場、寫字樓是業主買來後租給”下家”的”車+車庫”。
賣方希望：最快時間、以最高的價格、賣或租最多、看上去夠好、夠美的、最賺錢的“車+車庫”。
而買方希望：最快時間、以最低的價格、買或租最多、最好的、最美的、最省錢的“車+車庫”。
感受：
——好在買賣雙方的共同點多過對立點，成交的幾率還是比較大的。
——幸虧汽車產業今天是建築產業的明天，可以多比較多學習。
——但是汽車可以隨時換，房子造好了就不能隨便移，建築更難。
——如果有“物業進化輪”，普通住宅是最初級的“腔腸動物”（有口、沒有肛門，消化後的殘渣仍由口排出）；“商用建築”是最高級的“哺乳動物”，具備入口、出口和動脈、靜脈齊備，以及“神經系統”了（建築智能化）。“升級就是進化”。
因此，總圖設計——在濾去光鮮個性的表像背後，苦練停車位設計基本功，技巧包括但不限於”汽車庫設計規範”、心理學原理、美學原理、血液循環理輪……。先住老舊小區、在丙級寫字樓辦公、開車進核心商業區、停擁擠的車庫、逛沒人氣的商場、住不舒適的酒店…..牢記並規避教訓、再反向體驗，就有諸多感受和方向了。
米盧說：“（中國球員）……不知道怎樣踢球？向球門里踢!”
“城·雙城對“觀點：“新手，不知道怎樣做設計？——無趣地將汽車替換為市場需要的住宅、商鋪或寫字間，找到最多量排布方法，再有趣地使用商業模式、行為心理學、人體工程學、美學、營銷術……包裝出售。而老鳥，過程則可以反過來。”
待續……
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