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商业建筑设计——一切为了“看得见、易到达”(下)

一切为了“看得见、易到达”,不仅适用于商业街铺和商业综合体,同样也适用于商业综合体内部。

以上海区位相邻的两个商业综合体为例。

浦东新嘉里城VS证大喜马拉雅

商业设施的外部的“看得见、易到达”:

浦东嘉里城位于花木路,芳甸路口。喜马拉雅中心位于芳甸路梅花路/樱花路口。

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对于轨道交通,两物业均靠近轨道交通7号线终点站,跨区域可达性应都不错。
但是浦东嘉里城于地铁7号线更无缝接驳,喜马拉雅要穿过芳甸路地道才到达,不够直接和显眼。
——轨道尺度的“看得见、易到达”嘉里城胜出;

kerry-view(注意对比本图和下图,同一拍摄时间的的人车流密集情况)

对于汽车来说,芳甸路/花木路口车流量最大,梅花路/樱花路是通向居住区的支路。因此路经浦东嘉里城的跨区域车流量会大于喜马拉雅中心的车流量。浦东嘉里城的跨区域曝光量更大。
——汽车尺度的“看得见、易到达”嘉里城胜出,浦东嘉里城胜出;

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对于行人来说,花木路和芳甸路宽且车速快,跨域困难,对行人并不友好。喜马拉雅中心由于有四条道路环绕,且梅花、石棉、樱花路较窄,并靠近居民区。对于行人来说,乐于穿越较窄的街道而不是较宽的街道。

——行人尺度的“看得见、易到达”喜马拉雅中心胜出;

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喜马拉雅中心是著名建筑作品,具有强烈的个性和艺术氛围。从过目不忘、个性鲜明,更胜浦东嘉里城一筹。

——建筑形象的“看得见、记得住”喜马拉雅中心胜出;

四个外部要素,两者各占一半,可谓高手相逢,打个平手。浦东嘉里城因为能获取更多“跨区域消费的注意”并轻松到达而对挖掘“跨区域”客源胜出。而喜马拉雅的优势在“吸引周边社区客源”“人行到达便利”两者正好互补?

 

  • “看得见、可到达”不仅适用于商业综合体外部,对商业综合体的内部具有同样重要的影响。

在商业综合体内部,影响每个铺位“曝光量”的因素和街铺是一样的。唯一区别是在“更高楼层”。现有的一整套对付“高楼层”商铺的措施,出发点都是为克服竖向因素对“看得见、易到达”阻碍。在此就不再赘述。

浦东嘉里城(http://www.kerryparkside.com/index.php/zh/)是包含商业、酒店、办公、酒店式公寓的商业综合体:

浦东嘉里城是以内院为中心的单边间或双边商铺室内步行街,并刻意形成曲折,当然空间也变得轻松和丰富。
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透过单边街的落地外窗可以判断出建筑的大致结购,心中有底环绕一圈,不会迷路、可看到其他店铺的招牌和LOGO;

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(弯曲和共享空间增加内部商铺“曝光度”)

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(浦东嘉里城直接与轨道9号线无缝接驳,使得无自驾车跨区人流到达容易、发现容易。)
在香港,采用类似布局的有分别于1998、2003年竣工的国际金融中心一、二期(http://www.ifc.com.hk/tc/index.html)

ifc-L1Citywalk

2008年开幕的“荃新天地一期”(http://www.citywalk.com.hk/site/about)等。对于港资企业来说,应用的都是多次被证明适用的商业模式,具有较高的成功率和较快的“养成”期。

对于港资企业来说,应用的都是多次被证明适用的商业模式,具有较高的成功率和较短的“养成”期。

 

喜马拉雅中心严格的说是偏重文化、娱乐、酒店的商业综合体,所以在筹建、设计时的关注度和通常的商业设施不同。
所以不能完全用商业策略来判断其成败。但是因为区位相近,对于在其中运营常规商家,是难得的“对照组”来观察分析的。
除喜马拉雅美术馆和大观舞台在3-4层外,常规商业主要分别在B2、B1和1层及5-7层.中心的商业设施以中庭和商业街组成。
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在首层,由于酒店和标志性的”无极场”占用了2/3的空间。艺术馆宁静思考的气氛,与向外界传递商业氛围有一定矛盾。“无极场”中断了商业介面的连续。

最重要的商业中庭位于南侧,是理性冷静的方形共享空间,照明梦幻,有助跨层交流。

sima-interview2sima-interview地下一层和二层的商业街以餐饮为主,但内街段缺乏共享空间,不易看到商业的全貌,路过人流可能错过背街和其他楼层的店面。

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7号线终点站花木路站的“3号出口”在中心西北角,但现场感觉引导和展示都不够强烈,在商业街内也缺乏强烈引导和暗示这儿是无缝接驳地铁;从3号线出口也感受不到即将进入一个激动人心的建筑名作。最重要的这个入口的“看得见”可以继续加强。

随机访问的商家说:“人流还不太旺。”这应该是每个大型的、非”倒模商业“必经的“养成”之路。

“城·双城对“观点:

商业设计的问题,核心是“交通、可识别和业态组合”。前两个是规划师、建筑师的本份,也只有做好这两个基础,才为“业态组合(即招商)”创造出竞争力。毕竟,任何的商业都是靠“人气”支持的。先有“人流”才有“钱流”。

商业建筑设计——一切为了“看得见、易到达”!商场和商铺都一样。

资料来源:

互联网及

浦东嘉里城官网(http://www.kerryparkside.com/index.php/zh/)

喜马拉雅中心官网(http://www.zendaihimalayas.com/event.asp)

 

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