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地利?-高處不寒(續)

傳統上,商用物業的各層價值圖示如下:

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什麼是底層呢?僅僅是平街層嗎?在傳統城市裡可能是。因為最大的到達人流只能在街道層。

在立體化的城市中,人流的來源變得可以“被設計”和“被錯覺”。例如通過連續性的天橋系統、愉悅的室外台地、高架的軌道車站、舒適的自動扶梯……都可以重新定義“底層”這個概念。從而重新定價“不值錢”的商業高區。

香港有頗多此類案例。LANGLAM PLACE”朗豪坊”或是其中將“重置底層”和“抽水發電”發揮得最為出色的一間。

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(資料來源:http://news.winshang.com/news-280133.html)
可以看到,四層以上傳統上的高區商業(其實是“裙房”屋頂),在此被重置為“底層”。靠12層挑高的共享空間、天幕、通天梯等元素,創造出第二個地面。

從地面到第4層,通過一跑3層扶梯和一跑1層扶梯到達;然後通過4-8層和8-12層兩跑通天梯,直接將人流拉上頂層。
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相對於香港其他兩個高層商業ISQUARE“國際廣場”和HYSAN PLACE“希慎廣場”(都是在靠外牆設置“通天梯”,上升途中很難看到商場內景);朗豪坊的通天梯使用是最為有效的—-在穿越到頂層的途中,順帶“檢閱”了各層店鋪,一會兒從上向下閑逛,就有了初步得目標。這使各層商鋪被“看得見”,提升了的店鋪的“曝光度”。

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同時值得借鑒的是,當人群兩跑通天梯到頂後,不再設其他向下的自動扶梯,而以環繞通天梯做“1/3層均勻錯層”的方式,平緩引導人群向下,並逛經每個店面,完成“抽水“(輕鬆到高區)、“發電”(進店消費成交)的過程。避免了Isquare和HysanPlace中,下行扶梯很容易跳躍樓層和迷失路徑的問題。
P100033412層以上的特色餐飲和天幕,是常規手段。不再贅述。但是,在13層面臨天幕的AMICI來一杯,坐在玻璃欄板旁還是有些心慌和震撼,就記下了這個特別的地方。

最後,看看剖、平圖。

在業態分布上,1-4層是傳統的mall的業態,一般商場在這高度差不多該收手了?在朗豪坊,最精彩的才開始。通天梯串聯的5-13層,是面積較小,但個性突出的特色店鋪和餐飲。

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雖然是8-12層的高區,也全程有無障礙坡道。坐輪椅推童車拉皮箱都得。

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(資料來源:http://www.jzzw.net/index.php?m=Index&a=view&id=127&p=1)

值得注意的是,這是在一塊55米進深的場地上完成的。

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“城·雙城對“觀點:“倒模”的Shopping-Mall越來越多。同樣的空間、同樣的品牌,記不住身在何處。一線城市進一步的商業競爭,或將是不斷培育新的商家(不僅僅是招商),豐富商品種類(因應生活改善),並提供“記得住”的體驗空間(建築師能做的不過如此)。

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