如同“中國製造”的命運一樣,中國房地產用了十來年的時間,填補了前45年的房荒,到了要自我了結的關口?
宏觀地看,目前已經形成的存量:
2014年,中國家庭數量達4.3億戶,每戶3.02人*,全國家庭已達到套均面積100平米住宅的“安居”目標(和德國差不多、是美國的1/3)?
重點將轉向“樂業”?
除了製造業外,更“先進”的“樂業”載體是商業、辦公。
網上警示不斷,各大城市的人均商辦面積也達到2-3平米,據說也已經飽和?
業界目前較為認可的“住、商、辦”人均面積**比例為,30平米:1.5平米:1.0平米。
在一二線城市中,起點就是“50住宅:50商辦”新建項目越來越多,可以看出,真正過剩的將是什麼。
能消化存量還是靠住宅?人均33平米中:
人均10平米的住房,通常在老城區,在2000年前建造。區位較好,品質和物管較差。
如果經濟發展持續,有拆遷重建的需求,是繼續“安居”的目標?
人均23平米的住房,通常在新城區,在2000年後建造。區位較差,品質和物管較好;但產業、交通、商業配套不足。
在市場低迷時,正應以聚焦“樂業”方式,促銷新區存量住宅?
住宅除了1/3的舊改“安居”需求外, 還存在如下需求增量:
增量1:預計2040年,中國的家庭戶數量將跨上5億戶台階***,並長期保持這一數據。
增量2:“成功經營”的城市將凈流入人口,帶來新的居住需求。
增量3:放開2胎政策,將使戶型結構需求發生變化、原有戶型適宜性降低,需要換房;也加大新增家庭數量需求。
而“樂業”的需求增量呢?
網購、SOHO的衝擊……投資商/開發商或還要多做“改善交通”、”培育體驗式消費供應商”的功課,否則將無商可招?
資料來源:
**2014年城市投資價值研究 人均商業面積的探究和反思 http://cq.winshang.com/news-253201.html
**2014年35個大中城市寫字樓投資價值研究報告 http://house.chinadaily.com.cn/2014-07/08/content_17665208.htm
***《2014—2020年:中國房地產市場需求的中長期分析》 http://www.realestate.cei.gov.cn/file/br.aspx?id=20141022103238
“城·雙城對“觀點:中國目前的“過剩”,是城市發育不完善背景下,低性價比、雷同產品的過剩。只是正常的市場調節資源。真正致力美好生活的住商辦產品,還遠遠不夠。絕非行業的末日。
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