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转载:香港人为什么不疯狂买车?
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地利:位置究竟是什麼?

老生常談:不動產價值的秘密在“位置”,Location,Location,還是Location。

“位置”是究竟由什麼決定的呢?
歷史?交通?配套?品質?管理?鄰里?都對!
但如果只能挑選最重要的因素,您會選那個?

我想對大部分物業來說,是“交通”——越多人能夠到達的地方,價值越高。
價格是由供求關係決定。越多人能夠到達,意味着有限的供應(物業),有更多的需求,只能通過提高賣價來篩選出購買者。而除交通以為的其他的因素,都是附著在這個本質因素之上,去進行溢價或減值的。

唯一例外的是使用者以自駕為主、且所在位置暫時具有不可複製資源、供應量有限的高端居住類物業。如上海的佘山地區和香港的山頂地區。在這種情況下,是以“唯一稀有”資源PK相對多的有能力入住的客戶,形成供不應求,提升價格。

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這條價值鏈增值順序為:
交通便利→人流聚集→商業繁榮→物業升值,由于馬太效益,會有更多的資金開好此地,再投入資金使:交通更便利→人流更聚集→商業更繁榮→物業更升值

以上海為例。房價統計是以內環、內中環、中外環、外郊環來分類。從城市道路密度、軌道交通分佈、公交路線和站點分步,可以看出約容易到達地方,房價越貴。道路網密度越高的地方,越多軌道交通交匯點,房價越貴。在陌生的城市,不妨先比較下路網密度,在去驗證下房價相關性。看上海的內、中、外環線間距離,可以推斷,上海的南測和西測均價會貴過北側和東側。

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上海 Google 地图500m

在沿黃浦江已500米為單位的google地圖隨意截圖中,
浦西有2條快速路,8條軌道交通,17個地鐵站。典型街區(新天地)150×150米;
浦東有2條快速路,4條軌道交通,10個地鐵站。典型街區(聯洋)尺度300X300米;
2013年1月,浦西盧灣區43000元/平米,新天地板塊均價80000元/平米;浦東均價26000元/平米,聯洋板塊43000元/平米
而盧灣區大部分住宅的品質應該不如聯洋板塊的住宅,但由於歷史和現實的交通便利為基礎所帶來的設施、人文、便利溢價,使得其區位價值高過其他區域。

那么,先天交通不發達的地方,起步命中註定沒有機會了?所幸,而“位置”是可以通過投資改變的,今日的閉塞難到的地方,只要有足夠的政策、資金支持,改善交通、假以時日,就可以逐漸成為好的區位。就是“要想富,先修路”。

香港島在1841年、九龍在1860年、新界在1898年先後成為成為英國殖民地,港島獲得的治理和投資要早過九龍近20年、新界進60年。早期的公路、有軌電車都是先在港島建設。
由於九龍地勢相對平緩開闊,並無海峽分隔,且港島缺乏發展空間,逐年大量聚居新移民,倒逼九龍的交通狀況改善超越港島。香港首条快速公路是屯门公路,于1978年局部通车,1983年全面通车;第一條地鐵線是1978年通車的觀塘線,第二條通車線路是1982年通車的荃灣线,第三條線路才是1985年通車的港島線。九龍逐漸和港島一起成為香港都會核心區。

香港   Google 地图500m

 

在沿維多利亞港已500米為單位的google地圖隨意截圖中,
九龍有6條快速路,6條軌道交通,14個地鐵站。典型現代街區(黃埔花園)150×150米
港島有1條快速路,5條軌道交通,10個地鐵站。典型現代街區(太古城)尺度150X150米

1985年初,黃埔花園首期约售每呎700元;1985年太古城住宅售每呎1000元
2013年,黃埔花園均價9000港元/平米呎;太古城10500港元/平方呎
通為船塢變身而來的兩地,由於交通的改善,房價的差距在逐漸減小。沙中線開通後,讓我們繼續觀察趨勢。

“城·雙城對“觀點:因此,留意交通狀況的改善,是物業升值的前兆指標。如果能夠提前找到並等在那個路口,我們就可能站在城市發展的潮頭。

怎樣才能找到那個路口呢?待續……

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