老生常谈：不动产价值的秘密在“位置”，Location,Location,还是Location。

“位置”是究竟由什么决定的呢？
历史？交通？配套？品质？管理？邻里？都对！
但如果只能挑选最重要的因素，您会选那个？

我想对大部分物业来说，是“交通”——越多人能够到达的地方，价值越高。
价格是由供求关系决定。越多人能够到达，意味着有限的供应（物业），有更多的需求，只能通过提高卖价来筛选出购买者。而除交通以为的其他的因素，都是附着在这个本质因素之上，去进行溢价或减值的。

唯一例外的是使用者以自驾为主、且所在位置暂时具有不可复制资源、供应量有限的高端居住类物业。如上海的佘山地区和香港的山顶地区。在这种情况下，是以“唯一稀有”资源PK相对多的有能力入住的客户，形成供不应求，提升价格。

这条价值链增值顺序为：
交通便利→人流聚集→商业繁荣→物业升值，由于马太效益，会有更多的资金开好此地，再投入资金使：交通更便利→人流更聚集→商业更繁荣→物业更升值。

以上海为例。房价统计是以内环、内中环、中外环、外郊环来分类。从城市道路密度、轨道交通分布、公交路线和站点分步，可以看出约容易到达地方，房价越贵。道路网密度越高的地方，越多轨道交通交汇点，房价越贵。在陌生的城市，不妨先比较下路网密度，在去验证下房价相关性。看上海的内、中、外环线间距离，可以推断，上海的南测和西测均价会贵过北侧和东侧。

在沿黄浦江已500米为单位的google地图随意截图中，
浦西有2条快速路，8条轨道交通，17个地铁站。典型街区（新天地）150×150米；
浦东有2条快速路，4条轨道交通，10个地铁站。典型街区（联洋）尺度300X300米；
2013年1月，浦西卢湾区43000元/平米，新天地板块均价80000元/平米；浦东均价26000元/平米，联洋板块43000元/平米
而卢湾区大部分住宅的品质应该不如联洋板块的住宅，但由于历史和现实的交通便利为基础所带来的设施、人文、便利溢价，使得其区位价值高过其他区域。

那么，先天交通不发达的地方，起步命中注定没有机会了？所幸，而“位置”是可以通过投资改变的，今日的闭塞难到的地方，只要有足够的政策、资金支持，改善交通、假以时日，就可以逐渐成为好的区位。就是“要想富，先修路”。

香港岛在1841年、九龙在1860年、新界在1898年先后成为成为英国殖民地，港岛获得的治理和投资要早过九龙近20年、新界进60年。早期的公路、有轨电车都是先在港岛建设。
由于九龙地势相对平缓开阔，并无海峡分隔，且港岛缺乏发展空间，逐年大量聚居新移民，倒逼九龙的交通状况改善超越港岛。香港首条快速公路是屯门公路，于1978年局部通车，1983年全面通车；第一条地铁线是1978年通车的观塘线，第二条通车线路是1982年通车的荃湾线，第三条线路才是1985年通车的港岛线。九龙逐渐和港岛一起成为香港都会核心区。

 

在沿维多利亚港已500米为单位的google地图随意截图中，
九龙有6条快速路，6条轨道交通，14个地铁站。典型现代街区（黄埔花园）150×150米
港岛有1条快速路，5条轨道交通，10个地铁站。典型现代街区（太古城）尺度150X150米

1985年初，黄埔花园首期约售每呎700元；1985年太古城住宅售每呎1000元
2013年，黄埔花园均价9000港元/平米呎；太古城10500港元/平方呎
通为船坞变身而来的两地，由于交通的改善，房价的差距在逐渐减小。沙中线开通后，让我们继续观察趋势。

“城·双城对“观点：因此，留意交通状况的改善，是物业升值的前兆指标。如果能够提前找到并等在那个路口，我们就可能站在城市发展的潮头。

怎样才能找到那个路口呢?待续……

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