×
向仙人掌学习
立即阅读
关闭

地利:位置究竟是什么?

老生常谈:不动产价值的秘密在“位置”,Location,Location,还是Location。

“位置”是究竟由什么决定的呢?
历史?交通?配套?品质?管理?邻里?都对!
但如果只能挑选最重要的因素,您会选那个?

我想对大部分物业来说,是“交通”——越多人能够到达的地方,价值越高。
价格是由供求关系决定。越多人能够到达,意味着有限的供应(物业),有更多的需求,只能通过提高卖价来筛选出购买者。而除交通以为的其他的因素,都是附着在这个本质因素之上,去进行溢价或减值的。

唯一例外的是使用者以自驾为主、且所在位置暂时具有不可复制资源、供应量有限的高端居住类物业。如上海的佘山地区和香港的山顶地区。在这种情况下,是以“唯一稀有”资源PK相对多的有能力入住的客户,形成供不应求,提升价格。

allwantit-GREY

这条价值链增值顺序为:
交通便利→人流聚集→商业繁荣→物业升值,由于马太效益,会有更多的资金开好此地,再投入资金使:交通更便利→人流更聚集→商业更繁荣→物业更升值

以上海为例。房价统计是以内环、内中环、中外环、外郊环来分类。从城市道路密度、轨道交通分布、公交路线和站点分步,可以看出约容易到达地方,房价越贵。道路网密度越高的地方,越多轨道交通交汇点,房价越贵。在陌生的城市,不妨先比较下路网密度,在去验证下房价相关性。看上海的内、中、外环线间距离,可以推断,上海的南测和西测均价会贵过北侧和东侧。

sale

上海 Google 地图500m

在沿黄浦江已500米为单位的google地图随意截图中,
浦西有2条快速路,8条轨道交通,17个地铁站。典型街区(新天地)150×150米;
浦东有2条快速路,4条轨道交通,10个地铁站。典型街区(联洋)尺度300X300米;
2013年1月,浦西卢湾区43000元/平米,新天地板块均价80000元/平米;浦东均价26000元/平米,联洋板块43000元/平米
而卢湾区大部分住宅的品质应该不如联洋板块的住宅,但由于历史和现实的交通便利为基础所带来的设施、人文、便利溢价,使得其区位价值高过其他区域。

那么,先天交通不发达的地方,起步命中注定没有机会了?所幸,而“位置”是可以通过投资改变的,今日的闭塞难到的地方,只要有足够的政策、资金支持,改善交通、假以时日,就可以逐渐成为好的区位。就是“要想富,先修路”。

香港岛在1841年、九龙在1860年、新界在1898年先后成为成为英国殖民地,港岛获得的治理和投资要早过九龙近20年、新界进60年。早期的公路、有轨电车都是先在港岛建设。
由于九龙地势相对平缓开阔,并无海峡分隔,且港岛缺乏发展空间,逐年大量聚居新移民,倒逼九龙的交通状况改善超越港岛。香港首条快速公路是屯门公路,于1978年局部通车,1983年全面通车;第一条地铁线是1978年通车的观塘线,第二条通车线路是1982年通车的荃湾线,第三条线路才是1985年通车的港岛线。九龙逐渐和港岛一起成为香港都会核心区。

香港   Google 地图500m

 

在沿维多利亚港已500米为单位的google地图随意截图中,
九龙有6条快速路,6条轨道交通,14个地铁站。典型现代街区(黄埔花园)150×150米
港岛有1条快速路,5条轨道交通,10个地铁站。典型现代街区(太古城)尺度150X150米

1985年初,黄埔花园首期约售每呎700元;1985年太古城住宅售每呎1000元
2013年,黄埔花园均价9000港元/平米呎;太古城10500港元/平方呎
通为船坞变身而来的两地,由于交通的改善,房价的差距在逐渐减小。沙中线开通后,让我们继续观察趋势。

“城·双城对“观点:因此,留意交通状况的改善,是物业升值的前兆指标。如果能够提前找到并等在那个路口,我们就可能站在城市发展的潮头。

怎样才能找到那个路口呢?待续……

上一篇:

下一篇: