老生常談：不動產價值的秘密在“位置”，Location,Location,還是Location。

“位置”是究竟由什麼決定的呢？
歷史？交通？配套？品質？管理？鄰里？都對！
但如果只能挑選最重要的因素，您會選那個？

我想對大部分物業來說，是“交通”——越多人能夠到達的地方，價值越高。
價格是由供求關係決定。越多人能夠到達，意味着有限的供應（物業），有更多的需求，只能通過提高賣價來篩選出購買者。而除交通以為的其他的因素，都是附著在這個本質因素之上，去進行溢價或減值的。

唯一例外的是使用者以自駕為主、且所在位置暫時具有不可複製資源、供應量有限的高端居住類物業。如上海的佘山地區和香港的山頂地區。在這種情況下，是以“唯一稀有”資源PK相對多的有能力入住的客戶，形成供不應求，提升價格。

這條價值鏈增值順序為：
交通便利→人流聚集→商業繁榮→物業升值，由於馬太效益，會有更多的資金開好此地，再投入資金使：交通更便利→人流更聚集→商業更繁榮→物業更升值。

以上海為例。房價統計是以內環、內中環、中外環、外郊環來分類。從城市道路密度、軌道交通分佈、公交路線和站點分步，可以看出約容易到達地方，房價越貴。道路網密度越高的地方，越多軌道交通交匯點，房價越貴。在陌生的城市，不妨先比較下路網密度，在去驗證下房價相關性。看上海的內、中、外環線間距離，可以推斷，上海的南測和西測均價會貴過北側和東側。

在沿黃浦江已500米為單位的google地圖隨意截圖中，
浦西有2條快速路，8條軌道交通，17個地鐵站。典型街區（新天地）150×150米；
浦東有2條快速路，4條軌道交通，10個地鐵站。典型街區（聯洋）尺度300X300米；
2013年1月，浦西盧灣區43000元/平米，新天地板塊均價80000元/平米；浦東均價26000元/平米，聯洋板塊43000元/平米
而盧灣區大部分住宅的品質應該不如聯洋板塊的住宅，但由於歷史和現實的交通便利為基礎所帶來的設施、人文、便利溢價，使得其區位價值高過其他區域。

那麼，先天交通不發達的地方，起步命中註定沒有機會了？所幸，而“位置”是可以通過投資改變的，今日的閉塞難到的地方，只要有足夠的政策、資金支持，改善交通、假以時日，就可以逐漸成為好的區位。就是“要想富，先修路”。

香港島在1841年、九龍在1860年、新界在1898年先後成為成為英國殖民地，港島獲得的治理和投資要早過九龍近20年、新界進60年。早期的公路、有軌電車都是先在港島建設。
由於九龍地勢相對平緩開闊，並無海峽分隔，且港島缺乏發展空間，逐年大量聚居新移民，倒逼九龍的交通狀況改善超越港島。香港首條快速公路是屯門公路，於1978年局部通車，1983年全面通車；第一條地鐵線是1978年通車的觀塘線，第二條通車線路是1982年通車的荃灣線，第三條線路才是1985年通車的港島線。九龍逐漸和港島一起成為香港都會核心區。

 

在沿維多利亞港已500米為單位的google地圖隨意截圖中，
九龍有6條快速路，6條軌道交通，14個地鐵站。典型現代街區（黃埔花園）150×150米
港島有1條快速路，5條軌道交通，10個地鐵站。典型現代街區（太古城）尺度150X150米

1985年初，黃埔花園首期約售每呎700元；1985年太古城住宅售每呎1000元
2013年，黃埔花園均價9000港元/平米呎；太古城10500港元/平方呎
通為船塢變身而來的兩地，由於交通的改善，房價的差距在逐漸減小。沙中線開通後，讓我們繼續觀察趨勢。

“城·雙城對“觀點：因此，留意交通狀況的改善，是物業升值的前兆指標。如果能夠提前找到並等在那個路口，我們就可能站在城市發展的潮頭。

怎樣才能找到那個路口呢?待續……

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